“不确定性”是央行上海总部对2009年房地产市场的一大判断。房地产市场未来的不确定性不仅导致上海市今年开工面积全面下降,而且退房率也大幅上升。

　　央行上海总部货币政策分析小组在其发布的《2008年上海市金融运行报告》中提出,2009年上海经济金融发展均面临较大压力,国际金融危机影响出口增长;金融业经营利润增速将进一步下滑,房地产市场发展还面临较大的不确定性。

　　开发商对未来的“不确定性”导致了今年开工面积的全面下降。上海市统计局最新公布的上海房地产市场运行情况的统计报告指出,今年1-4月,虽然商品住宅销售面积达到820.04万平方米,较去年同期增长了21.4%,但是新开工面积却只有463.35万平方米,下降了28.8%。而据深圳市房地产产业协会的统计,一季度深圳完成房地产开发投资70.09亿元,同比下降23.4%,其中住宅投资43.9亿元,同比下降32.9%。商品房施工面积2350.7万平方米,同比下降6.7%;商品房新开工面积124.16万平方米,同比下降50.5%;商品房竣工面积50.58万平方米,同比下降60.4%。有业内人士担心,商品房建设规模减少,将影响下一周期房地产市场供应。2007年,上海楼市在新开工量锐减和销售量大幅攀升的情况下,就曾走出一段疯涨行情。

　　不过,对于不少博取租金收益的外资投资者来说,内地房市的“不确定性”却成为他们逃离的最大理由。近日,上海徐家汇地区的高档楼盘尚海湾豪庭遭遇百套住宅的成交合同被撤销,这是3月份“小阳春”之后,首个大面积撤单案例。据悉,该楼盘的原投资者是香港某投资机构,在去年6月以每平方米33000元左右的价格买下后,原打算整体出租,岂料金融危机爆发后租金跳水,无奈赔款撤单。同样,杭州售房网上最近也连续出现6笔“退房大单”,涉及金额1.17亿元,不过该退房被指开发商假按揭、自买自退。

　　统计分析显示,退房率飙升,意味着市场多空分歧增大,往往与楼市中期见顶联系在一起。今年截止到5月10日,上海商品住宅共成交46554套,撤销1968套,撤销率是4.23%;相比之下,2008年全年上海商品住宅成交76583套,撤销2659套,撤销率是3.47%。也就是说,上海楼市今年前5月撤销的绝对数量已超过去年全年总量的7成,撤销率接近2007年下半年投资高涨时的4.32%。从全国一季度情况看,北京的退房率逾4%;西安的一手房退房率为6.7%,深圳、长沙、杭州、成都等退房率也居高不下。

　　业内分析人士指出,撤销率上升仅是一个缩影,市场普遍担心的是,若价格继续上涨,后市需求将难以支撑房价,招致新一轮调整的危险也将增加。

　　眼下数据纷纷显示楼市回暖,楼市“小阳春”看似有望继续升温,但继《人民日报》披露北京、西安、南京等多个城市退房率高、退房较多的情况后,记者昨日在阳光家缘网上查遍广州市场上五大开发商名下近期在售楼盘发现,广州总体状况较好,退房率大多在1%以内,但有个别开发商名下楼盘总体退房率明显高于其他开发商,有的所谓畅销楼盘退房率达到近3%,较之前期市场未回暖时期的退房率还要高。

　　地产专家认为,相比其他城市,广州楼市还不算太假,不排除有开发商作假,但是作假的比重不大。总体来说,3%以内的退房率都属于正常范围之内。

　　记者昨日在阳光家缘网上遍查广州楼市中知名的五大开发商名下楼盘签约情况发现:其中四大开发商名下从2005年领取预售证至今的楼盘退房率都不是很高,大多数预售楼盘退房率都为0,退房率绝大多数都在1%左右,只有个别预售批次因为预售房仅几十套而退房数套,使退房率达到20%。

　　已售五六百套退房十几次

　　而另外一家大开发商近期在售楼盘,尤其是成交量名列各大房地产网站销量前十的楼盘退房率不低,一处位于花都的楼盘曾预售630套、已售535套,但退房次数达到16次,住宅退房率2.99%。另外,一个位于环市路、号称“要托关系才能留住房”的楼盘预售619套,这一批次的退房率也达到1.81%,其已售607套,住宅退房次数为11次。

　　网签可见的退房并非假按揭

　　知名地产专家韩世同表示,虚报成交,主要是为了吸引别人来购房。但是又不想进入按揭过程,因为一旦进入假按揭过程,虽然可以以两三成的首付来获得房款回笼资金,但是却很难避免陷入一房多卖的局面。所以,在网签上可以看到的退房现象就不是假按揭,因为一旦进入按揭程序,网签上就看不到退房现象了。

　　在韩世同看来,相比其他城市,广州楼市还不算太假,不排除有开发商作假,但是作假的比重不大。总体来说,3%以内的退房率都属于正常范围之内。如果是市民在下定之后因为看淡后市而退房,恰恰就属于正常的退订范围,不过退房者就要损失定金。

　　“虚报成交量,其实很小儿科,广州作假要高明很多。”韩世同表示,其中一招就是“日光盘”、或者是“两天进账××亿”。实际上,并不是一天卖光,而是储客储了一两个月甚至是三四个月,否则,“两天卖了85套,是不是20天就可以卖850套,这个显然是不存在的。”

　　“广州老百姓不好骗”

　　不过对于“日光盘”,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文有自己的看法,他表示,形成“日光”要有三个条件,一是性价比高,二是供应量有限,三是短期热销,“实际上要造成‘日光’,开发商是牺牲了部分价格的,但是可以快速回笼资金。”

　　赵卓文认为,“作秀”的成本很高,一是后续很麻烦,二是广州老百姓不好骗,毁了自身声誉得不偿失,所以广州的大开发商基本都不会这么做,“要做也是一些小开发商容易这么做。” (6月3日《广州日报》李婧、蒋悦飞)

　　退房背后原因复杂

　　在房地产市场能否继续回暖尚不确定的关键时期，任何不正常的现象，都足以牵动人们敏感的神经。明显多于以往的退房现象就是其中之一。

　　今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”同时，退房现象却不断增加。据了解，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。西安期房的退房率超过6%。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。

　　买房者为何纷纷要退房？

　　记者致电北京几家退房率较高的项目。西南四环某项目销售人员表示，在售房源不足50套：“一家公司曾经一次买了20多套，后来因为资金紧张，全部退掉，因此退房率显得比较高。”

　　东四环百子湾某项目销售人员则表示，由于楼盘春节期间优惠力度大，一些前期的老业主觉得吃亏，提出退房。所有手续办完，需要一两个月，因此三四月份登记的退房数比平时多。“都是正常现象，这些退掉的房子没用多长时间我们也快卖完了。”

　　“退房增加，与市场震荡回暖但预期又不明朗有关。”对退房现象进行了专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房。有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。

　　另一方面，近期各界对房地产市场能否继续回暖，房价是否会再次下跌的争议较多，导致一些刚买了房的人预期和信心受到影响，担心房价还要继续下跌，选择退房继续观望。此外，因为房屋质量、合同纠纷等常见原因导致退房的，也会随着成交量的增加而增加。

　　购房者一度争得面红耳赤也无法实现的退房要求，为什么现在似乎变得“容易”了？业内人士认为，许多开发商为了促销，将“无条件退房”作为营销卖点，甚至写入销售合同里，这些条件使得购房者的退房成功率提高。

　　去年不少城市发生了因业主要求退房与开发商发生冲突的事件，引起各地政府高度关注。“一方面，地方政府要求我们主动采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下，我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。(6月1日《中国网》)
　　
　　据《钱江晚报》报道，5月杭州楼市成交火爆，随之而来的是退房“大单”频现。杭州透明售房网上最近有6笔大额合同接连被解除，退房金额达1.17亿元。据调查，退房的原购买人竟为楼盘投资方。

　　不知道这又在玩什么游戏，还是在“躲迷藏”？然而，对于这种现象，有业内人士解释说，这类交易很多是开发商在资金紧张时以房屋为抵押品向个人融资的一种方式，只是虚假繁荣，会造成更大的楼市泡沫。相关房产管理部门表示，从交易手续看，没有明显的违规。

　　没有明显地违规，难道不是房地产商在“炒作”？这样做是不是揭露了房地产的“秘密”，也就是人们通常说的“潜规则”，拿这样的“潜规则”在忽悠公众？说重一点，是不是在误导房地产市场，在给政府投资决策上提供了假信息？

　　房地产曾经出现过一段“寒流”，让房地产商们着实有些着急、犯难、头痛，这是事实，也是必须面对的。因为住房难，让很多人作难，也给政府增加了一定的负担，要求调整住房价格，或者确切地说，降低售房价格，成为人们普遍关注和最敏感的话题。为了解决人们住房难的问题，政府出台了不少优惠政策，通过推行经济适用房等形式缓解住房难的矛盾。政府的优惠政策和房价下调公众还是愿意看到的。房地产价格的下降，多少让公众能看到一些希望，就是收入少的人，也能买得起住房。

　　然而，房地产的价格到底下降了多少，还是没有下降，想买住房的人心里最明白不过的，表面上看，有的房价是降了，可实际上房价还是原来的价格水平，有的甚至于还在涨。加上房地产商们的“暗箱操作”，就像上述发生的事件，退房的原购买人竟为楼盘投资方。表面上看楼市成交火爆，实际上楼市仍存在“暗礁激流”。

　　媒体将这一现象曝了光，多少也让公众知道房地产究竟处于什么状况。房地产表面上的繁荣还要继续到何时，大多数人能买得起住房，不被“房奴”所困扰，还要等待到何时？房地产出现这样的“秘密”，没有明显的违规，难道就没有办法加以约束？如果让这种行为继续行将下去，那么是什么样的后果呢，因为虚假的繁荣必将会吞下虚假的“苦果”。